今回は不動産所得です。 まぁ、私にはまったく関係なさそうな所得（笑） でも賃貸収入とかされている方の話は聞くので、やはり大事な分野なのでしょうね・・😊
●不動産所得とは
・不動産
・不動産の上にある権利（地上権 賃借権）
・船舶（20トン以上） 航空機
事業的規模で行われているという基準は、①アパート等は10室以上の部屋の賃貸、②貸家等は５棟以上の物件の賃貸、となっています。
●不動産所得の金額
不動産所得＝不動産収入ー必要経費ー青色申告特別控除（10万・55万・65万）
●不動産所得の収入とは（原則、支払日の属する年分に計上）
・家賃収入、地代収入、駐車場収入、礼金、更新料、名義書換料
（従業員宿舎の家賃収入は、事業所得になります）
・敷金、保証金のうち賃借人に返還しない部分
・家賃の金額について係争中の供託金（係争中に法務局が管理する家賃のこと）
・時価の50％以下の権利金
係争等の例
・賃貸人が契約の解除を申し出たが、賃借人の拒否により係争が開始（明け渡し請求）。明け渡し請求が開始してから和解までの家賃は、法務局が供託金をして管理し、和解成立後係争期間中の賃貸料を一括で支払い、その時に収入計上します。
・賃貸人が賃料値上げを申し出たが、賃借人の拒否により係争が開始（値上げ請求）。係争期間の賃料は通常通り収入計上し、判決や和解があった日に値上げ請求期間の値上げ差額分を支払い、収入計上します。
●不動産所得の必要経費とは
・貸付不動産による固定資産税、修繕費、減価償却費、借入金の利子、損害保険料など。
●減価償却費の計算
事業を開始した年の翌年3月15日までに償却方法の届け出を提出しないといけません。
計算するにはまず「建物」と「付属設備（給排水設備、ガス設備、空調設備など）・構築物（堀、看板、庭園など）」に分けます。
2007年3月31日以前に取得か以後に取得かで、計算方法が違います。
・2007年3月31日以前に取得した場合
建物 ー 旧定額法（1998年3月以前は、旧定率法も可）
付属建物・構築物 ー 旧定額法または旧定率法
・2007年4月1日以降に取得した場合
建物 ー 定額法
付属建物・構築物 ー 定額法（2016年3月末以前は定率法も可）
定額法とは毎年同じ額をひいていく方法で、定率法とは始めの年ほど多く年々少なくなる方法です。
●資産損失時の経費算入
・不動産所得、事業者所得、山林所得となる事業用の固定資産または繰延資産について、取り壊しなどによって生じた損失の金額は、その年の必要経費に算入されます。
・不動産所得、雑所得となる業務用（事業用ほど大きくない規模）の資産について生じた損失については、不動産所得、雑所得の金額を限度として必要経費に算入できます。 また、損失の原因が火災や盗難などの場合は、雑損控除を選択することができます。
●太陽光発電の余剰電力売却収入
賃貸アパートに設置していて、発電した電力をその賃貸アパートの共用部分で使用し、余った電力を売却している場合、その収入は不動産所得に算入することになります。
発電分全量を売却している場合の収入は、事業で使われていたら事業所得に、それ以外は雑所得に算入します。
●青色申告特別控除
不動産所得・事業所得・山林所得の計算時に使える制度で、控除額は条件により10万・55万・65万となっています。
・55万円の青色申告特別控除
不動産所得または事業所得を生む事業を行う青色申告者が、事業につき帳簿書類を備え付け、取引内容を正規の簿記に記録し、その記録に基づいた損益計算書と賃借対照表の所得に関する明細書を添付した確定申告書を提出期限までに提出した場合にのみ、次のどちらか低い金額を青色申告特別控除として控除できます。
①55万円
②青色申告特別控除額を控除する前の不動産所得、または事業所得の金額の合計
①の対象者で、仕訳帳・総勘定元帳について、税務署長の承認を受けて電磁的記録の保存を行っている方、その年の所得税の確定申告書・貸借対照表・損益計算書などの提出を期限までにe-Taxで提出している方であれば、65万円にすることができます。
・10万円の青色申告特別控除
上記の控除を受けられる方以外の青色申告者は、次のどちらか低い金額を不動産所得、事業所得、山林所得の金額から青色申告控除として控除することができます。
①10万円
②青色申告特別控除額を控除する前の不動産所得、事業所得または山林所得の金額の合計
去年テストに向けてこの分野を勉強していましたが、理解不足だったなと痛感します💦 一度やったことがあるので「あぁ、こういうことだったのか・・」もありますけどね。減価償却の計算も結構混乱してましたね～ 今回の記事で少し整理できた気がします💖
